Conceptos Jurídicos

Representación en el Consejo de Administración y Otros, Derecho de Petición No 4120-E1-110278 y 4120-E1-110282

Al ser potestativa la conformación del consejo de administración para los edificios o conjuntos de uso residencial de más de 30 unidades residenciales, al consagrarlo en el reglamento de propiedad horizontal como uno de los órganos de dirección y administración, debe ceñirse a las normas que la ley establece para los consejos de administración las cuales son de obligatorio cumplimiento. Por lo tanto, los reglamentos de propiedad horizontal no pueden vulnerar las normas imperativas establecidas en la Ley 675 de 2001. Aunque el Régimen de Propiedad Horizontal no establece que el administrador provisional deba presentar ante la Asamblea General una rendición de cuentas de su gestión, la medida que se propone es viable en razón a que como órgano de dirección y administración de la PH, tiene todo el derecho de solicitar una rendición de cuentas al administrador provisional, debido a que los recursos que ha manejado fueron aportados por cada uno de los propietarios que conforman la propiedad horizontal.

Representación en el Consejo de Administración y Otros, Derecho de Petición No. 4120-E1-111592 del 23 de septiembre de 2009

La Ley 675 de 2001 no establece los formalismos que se deben cumplir para ostentar la condición de delegado de los propietarios de unidades privadas para ser miembros de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, y en razón a que no se hace remisión a ninguna otra norma, se considera que dicha autorización puede realizarse mediante documento simple suscrito por el respectivo propietario, en el cual exprese claramente para que se encuentra facultado su delegado, es decir, que si se otorga una autorización para asistir a una reunión de asamblea general, es únicamente para asistir a la misma, y en caso de que se quiera que el delegado haga parte del consejo de administración, se deberá expresar claramente que se autoriza al delegado para tal efecto.

Reuniones de Asamblea Ordinaria, Derecho de Petición No 4120-E1-36503 del 1 de abril de 2009

De conformidad con el Art. 39 de la Ley 675 de 2001, se debe llevar a cabo una reunión ordinaria de Asamblea General de Propietarios o dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal. Así mismo, se convocará a reuniones extraordinarias, cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, y se tratarán temas que fueron objeto de la convocatoria.

Concepto 148046 del 4 de febrero de 2009. Parcelación en suelo rural

El artículo 9 del Decreto 3600 de 2007, establece que para el ordenamiento del suelo rural suburbano el municipio o distrito debe incluir en la adopción, revisión y/o modificación del plan de ordenamiento territorial, entre otras determinantes de ordenamiento la unidad mínima de actuación, la cual en ningún caso podrá ser inferior a 2 hectáreas, salvo cuando se trate de la construcción de ?(?) una sola vivienda del propietario, que no forme parte de una parcelación, agrupación de vivienda, condominio, unidad inmobiliaria cerrada o similares sometidas o no al régimen de propiedad horizontal (?)?, según lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 4066 de 2008.

Concepto 153097 del 23 de diciembre de 2009. Cobro judicial cuota de adminsitración

Se puede afirmar que para tomar una determinación respecto a la aprobación de las expensas necesarias, el presupuesto para la vigencia correspondiente deberá estar precedido de un estudio serio, real y convincente por parte del consejo de administración y del administrador, de los gastos en que se va a incurrir y el monto de dineros que se deben percibir para poder cumplir con las erogaciones presupuestadas, y así no fijar cuotas demasiado elevadas que no puedan ser canceladas por los copropietarios, ya que posiblemente se tengan inconvenientes al realizarse el cobro de las mismas.

Concepto 155136 del 29 de diciembre de 2009. Formularios propiedad horizontal

En virtud de lo anterior, con la finalidad de garantizar la seguridad y convivencia pacífica, el régimen de propiedad horizontal estableció que se deben llevar libros de registro de propietarios y residentes, los cuales son llevados bajo la responsabilidad del administrador , en virtud de lo cual, es quien determina los datos que se deben exigir para ser consignado en el registro de propietarios, siempre y cuando cumplan con la finalidad de los mismos.

Concepto 144199 del 29 de enero. Ley 675 de 2001

Resuelve algunos interrogantes planetados respecto de la interpretación y la aplicación de la ley 675 de 2001 sobre el régimen de propiedad horizontal vigente en el territorio nacional, especialmente en concordancia con temas de la administración de la mencionada propiedad y cuotas de administración

Concepto 135964 del 20 de noviembre de 2009. Registro Único de Proponentes para Enajenación de Inmuebles

El artículo 71 de la Ley 962 de 2005 estableció que el interesado en adelantar planes de vivienda, esto es, en adelantar actividades de anuncio, promoción construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, solamente queda obligado a radicar los siguientes documentos, quince (15) días antes del inicio de dichas actividades, ante la instancia municipal o distrital encargada de ejercer el control y vigilancia de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles

Concepto 137994 del 9 de enero de 2009. Consulta régimen de propiedad horizontal

En otras palabras, previo al vertimiento de las naves fluviales, el interesado deberá obtener el permiso de vertimientos, en el que la autoridad ambiental competente establece las obligaciones, términos y condiciones ambientales en que se adelantará, permiso que incluye lo referente al tratamiento. Sobre el control y seguimiento de las normas ambientales contenidas en el permiso de vertimiento, corresponde a la autoridad ambiental que lo emite.

Concepto 118397 del 15 de octubre de 2009. Representación en la propiedad horizontal

Cuando uno de los miembros del Consejo de Administración, es representante o delegado de uno de los propietarios de las unidades privadas pero no cuenta con la autorización expresa del mismo para hacer parte de dicho órgano de dirección y administración, se puede convocar a una reunión extraordinaria de la asamblea general de propietarios para que realicen una nueva elección de aquellos miembros que no cuentan con la respectiva autorización, en razón a que la asamblea general de propietarios se encuentra facultada para nombrar o remover los miembros del consejo de administración.

Concepto 119493 del 23 de octubre de 2009. Aumento canón de arrendamiento

De conformidad a lo establecido por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, "Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al cien por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la citada ley." Índice que para el año 2008 fue del 7.67%, según el DANE.

Concepto 122634 del 22 de octubre de 2009. Arrendamiento a entidades públicas

El Estado en materia de contratación se encuentra regido por la Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007, normas reglamentadas por el Decreto 2474 de 2008. Se puede afirmar que Decreto 1376 del 1986 se encuentra derogado tácitamente en razón a que existe una norma posterior y específica que está regulando la misma materia en diferente sentido. Conforme a lo anterior, el canon de arrendamiento de los bienes inmuebles tomados en arrendamiento por el Estado tiene su limitación en las reglas del mercado.

Concepto 132778 del 20 de noviembre de 2009. Propiedad Horizontal

En lo que atañe a las infracciones urbanísticas el inciso 2° del artículo 103 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 1° de la Ley 810 de 2003, establece que "Se considera igualmente infracción urbanística, la localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo, lo mismo que el encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia."

Concepto 134185 del 20 de noviembre de 2009. Orden del Día en Asamblea Extraordinaria

Es dable a firmar que el orden del día de una asamblea general extraordinaria de propietarios, no puede ser sometido a consideración de la asamblea, en lo que respecta a los puntos a tratar dentro de la reunión, en razón a que la misma está siendo convocada para decidir única y exclusivamente sobre los asuntos que se incluyeron en el mismo. De otra parte, lo que se podría someter a consideración sería el orden en el cual se efectuarían las diferentes intervenciones que se contemplen.

Concepto 107840 del 24 de septiembre de 2009. solución de conflictos

En primera instancia, hay que aclarar que la suscripción del contrato de vinculación con el administrador lo debe realizar el presidente del Consejo de Administración, según lo establecido por el parágrafo 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 . En segundo lugar, para poder ostentar la representación legal de la PH, se deben inscribir los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal, para el caso el contrato de vinculación del administrador, ante el funcionario competente de la correspondiente Alcaldía Municipal o Distrital , quien es el ente encargado de expedir la respectiva Certificación sobre la Existencia y Representación Legal de la PH; inscripción que debe ser realizada por el mismo administrador.

Concepto 110125 del 20 de octubre de 2009. Invasión playones y cíenagas

Al recobrar vigencia la Ley 160 de 1994 se considera que le corresponde al INCODER adelantar los procesos agrarios de clarificación de la propiedad y deslinde de tierras en los términos del artículo 13 de dicha norma, sin perjuicio de las acciones administrativas que deba adelantar las Corporaciones Autónomas Regionales a que haya lugar por infracciones a las normas sobre protección ambiental o manejo de los recursos naturales renovables, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993.

Concepto 099382 del 7 de septiembre de 2009- Cobro cuota de administración propietario general

El cobro de las cuotas de administración se realiza para cubrir los gastos que se generan por la administración provisional y prestación de servicios comunes (p. ej. vigilancia, limpieza, energía, acueducto, etc.), siendo una obligación de los propietarios de los bienes privados contribuir a dicho pago.

Concepto 100196 del 15 de septiembre de 2009. Representación en Consejo de Adminsitración

Se hace necesario precisar en que consiste la figura del delegado, en razón a que se carece de definición dentro del régimen de propiedad horizontal, por lo cual se debe acudir al sentido natural de las palabras. Es pertienete anotar que el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta, que para el caso objeto de análisis sería el propietario de la respectiva unidad privada.

Concepto 101497 del 9 de septiembre de 2009 - Solución de Conflictos

Cuando se presente un conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente.

Concepto 105258 del 17 de septiembre de 2009. Funciones Consejo de Administración

Aunque el Régimen de Propiedad Horizontal no trae un listado de funciones del Consejo de Administración, a éste le compete tomar determinaciones necesarias para que la PH cumpla sus fines entre otras la de administrar eficaz y correctamente las áreas y servicios comunes de conformidad con lo preceptuado en el artículo 32 de la ley 675 de 2001.