Conceptos Jurídicos

Animales de compañía en la propiedad horizontal

Se estudia la permanencia o transito de animales de compañía en la propiedad horizontal, a la luz de la Ley 2054 de 2020.

Remodelaciones

Las empresas y particulares que presten servicios de remodelación de inmuebles deben cumplir con los protocolos que establezca el Ministerio de Salud y Protección Social. Subrayando que en caso de requerir realizar obras de remodelación en inmuebles habitacionales que estén sometidos a régimen de propiedad horizontal, desde el 1 de julio de 2020 se encuentra habilitada la posibilidad de iniciar las actividades, siempre y cuando se cumpla con los protocolos de bioseguridad 

REFORZAMIENTO ESTRUCTURAL

Se aclara que, si bien algunos apartes del parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.2.1.1 ibídem se encuentran  suspendidos provisionalmente por parte del Consejo de Estado, ello no es  impedimento para la aplicación del procedimiento general para la solicitud de licencias urbanísticas por parte de los titulares de los inmuebles objeto de la solicitud, que en  el caso de las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, es la asamblea general de propietarios y cuya representación legal es ejercida por el
administrador del edificio o conjunto.

Aplicación extensiva Decreto 398 de 2020

como medida transitoria, para efectos de realizar reuniones ordinarias de asamblea de propiedad horizontal, de manera virtual, durante el periodo comprendido entre la vigencia del Decreto 579 de 2020 -15 de abril de 2020- y el 30 de junio de 2020, el decreto en comento desarrolla las reglas para celebrar las reuniones ordinarias de la asamblea, remitiendo a las exigencias del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y del Capítulo 1.6 Título 1 de la parte 2 Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario Sector Comercio, Industria y Turismo.

Asamblea durante emergencia sanitaria

Respecto a las reuniones virtuales o reuniones mixtas, el Decreto 579 de 2020 atendiendo a la declaratoria de emergencia sanitaria y al Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declaradas en el territorio nacional, adoptó medidas transitorias permitiendo, durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, la realización de forma virtual de las reuniones del máximo órgano de la propiedad horizontal, precisamente, con la finalidad de no afectar su desarrollo. No obstante lo allí contemplado, se debe cumplir con las disposiciones que sobre convocatoria, verificación de identidad de los participantes, quórum, mayorías, medios de comunicación sucesiva o simultánea establece, para este caso, la legislación de propiedad horizontal o en su defecto la reglamentación adoptada en el Decreto 398 de 2020, para lo no previsto en la Ley 675 de 2001 con relación al desarrollo de las reuniones virtuales o no presenciales.

Cuota Extraordinaria

Las expensas comunes diferentes a las necesarias, son las extraordinarias, y que para que estas sean obligatorias deben ser aprobadas por mayoría calificada como lo contempla el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, es decir del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, “Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

Participación de cónyuge no propietario en asamblea general

Atendiendo el tema de consulta, es necesario remitirse a la definición de propietario como la persona física o jurídica que cuenta con los derechos reales de propiedad de un bien. El concepto de dominio que también se llama propiedad, de acuerdo con el artículo 669 del Código Civil, “es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Es el Certificado de Libertad y Tradición el instrumento que indica quién es el titular del derecho de dominio de un bien.

LEGALIZACION ASENTAMIENTOS HUMANOS EN SUELO RURAL

Le corresponderá a la administración municipal o distrital determinar la viabilidad de legalizar urbanísticamente los asentamientos humanos constituidos sin licencia de urbanización, de acuerdo con los requisitos fijados en el Decreto 1077 de 2015, las acciones que establezca cada entidad territorial y las directrices definidas en el respectivo POT, sin perjuicio de la responsabilidad penal®, civil y administrativa de todos los comprometidos en el desarrollo informal. Así mismo, son las administraciones municipales y distritales quienes definen el manejo que le darán al territorio de su jurisdicción a través de las decisiones normativas, técnicas, económicas e institucionales adoptadas en el respectivo POT en materia de clasificación y definición del uso y aprovechamiento del suelo, dando cumplimiento a los principios del ordenamiento territorial relacionados con la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y beneficios.

Cambio de Régimen Propiedad Horizontal

El artículo 86 de la citada norma, estableció el término de un año a partir de la entrada en vigencia de la ley para que los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes de las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 se ajustaran a la normativa de la Ley 675 de 2001, sus reglamentos; disposición que fue prorrogada por seis (6) meses mediante el Decreto 1380 de 2002, siendo hasta el 11 de enero de 2003 la fecha límite para realizar dichas reformas.

Vigencia Concepto

El artículo 63 de la Ley 675 de 2001, con relación a las unidades inmobiliarias cerradas establece: "Son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios publicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras. El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso".

Requisitos para ser miembro de Consejo de Administración

La Ley 675 de 2001 no establece los formalismos que se deben cumplir para ostentar la condición de delegado de los propietarios de unidades privadas para ser miembro de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, y en razón a que no se hace remisión a ninguna otra norma, se considera que dicha autorización puede realizarse mediante documento simple suscrito por el respectivo propietario.

Imposición de multa

El actuar de los órganos de control de la copropiedad debe estar ajustado a lo estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por tanto toda sanción impuesta por obligaciones no pecuniarias puede ser objeto de impugnación, al considerarse que no se ajusta al debido proceso, para la cual podrá iniciar las acciones legales pertinentes con la finalidad de revertir la violación al derecho fundamental acusado.

Cesión a Titulo Gratuito

La titulación es el mecanismo por el cual el Gobierno Nacional faculta a las entidades públicas para transferir los predios de su propiedad ubicados en el périmetro urbano a las familias de escasos recursos que los han ocupado de manera ilegal con vivienda de interés social antes del 30 de noviembre de 2001.

Arreglo de Cielorrasos

El Decreto 735 de 2013 regula la efectividad de la garantía legal en su artículo 13 al establecer el procedimiento para la respectiva reclamación ante el productor o expendedor del inmueble, así mismo se determina el término de la garantía.

Elección del Consejo de Administración

Conforme el artículo 5 de la Ley 675 de 2001, que habla del contenido del reglamento de propiedad horizontal, uno de sus incisos establece que: "además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona juridica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto". Lo que nos lleva a afirmar que la propiedad horizontal se encuentra facultada para crear figuras como el procedimiento para la elección de los miembros del consejo de administración.

Conflicto de Intereses

Revisada la Ley 675 de 2001, respecto a los requisitos, calidades e incompatibilidades de los miembros del Consejo de Administración, esta no determina situación alguna, lo que lleva a dar aplicación a lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, de acuerdo con el artículo 53 de la mencionada ley.

Concepto No. 2017ER0040902 del 31 de marzo de 2017

En relación con el pago de cuotas de administración, la Ley 675 de 2001 en su artículo 3 trae, entre otras, la definición de expensas comunes necesarias como las "(...) Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto (...)"

Concepto No. 2017ER0045004 del 10 de abril de 2017

El cambio de destinación de los bienes inmuebles se debe realizar en Asamblea General con no menos de una mayoria calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanistica establecida en el POT, es decir, que el uso de suelo lo permita, para que dicha decisión tenga validez.

Copropiedades de Uso Mixto

Los módulos de contribución deben preverse de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal de las copropiedades de uso comercial o mixto, para lo cual se debe determinar la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a la naturaleza, destinación o localización.

Mantenimiento zonas comunes

Los bienes comunes de uso exclusivo asignados a los propietarios de bienes privados, lo son dada su caracteristica de que su uso general limitaría el libre goce y disfrute del bien privado.