Conceptos Jurídicos

Concepto 028821 del 23 de marzo de 2010. Constitución de Unidades inmobiliarias cerradas

Las unidades inmobiliarias cerradas quedaron sin piso jurídico con la declaratoria de inexequibilidad del inciso 3° del artículo 64 de la Ley 675 de 2001 , por parte de la Corte Constitucional mediante Sentencia C-265 de 2002, MP Manuel José Cepeda; señalando la Corte que: ?El cerramiento del espacio público por parte de un grupo de propietarios privados para su beneficio particular representa, prima facie, una afectación permanente y grave del espacio público. Dicho cerramiento se traduce en la práctica en la apropiación de una porción del espacio público por unos particulares y en la consecuente exclusión del resto de los habitantes del acceso a un espacio destinado por mandato constitucional al uso común?. De acuerdo con lo expresado por la Corte, se puede establecer que existe un amparo constitucional sobre el espacio público no pudiendo existir ningún tipo de ocupación del mismo (que para el caso, con la constitución de unidades inmobiliarias cerradas siempre existe una ocupación del espacio público); a contrario sensu, se estaría cometiendo un acto ilegal al permitir que se ocupen o invadan bienes de uso público.

Concepto 029824 del 11 de marzo de 2010 - Asamblea General de propietarios, régimen de propiedad horizontal

En atención a lo enunciado, se puede afirmar que la asamblea general de propietarios es el órgano que determina las compensaciones económicas por el uso exclusivo de los bienes comunes asignados a los propietarios de unidades privadas. Cualquier determinación en contrario que se establezca en el reglamento de propiedad horizontal quebrantaría lo establecido por el parágrafo 1° del artículo 5° de la Ley 675 de 2001, debido a que "En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escrita".

Concepto 071531 del 21 de junio de 2010. Retención en la Fuente por ICA en la Propiedad Horizontal

En principio la retención en la fuente puede ser sobre cualquiera de los tributos del orden nacional o territorial. Existe la obligación de retener sobre los siguientes tributos: 1- Tributos del orden nacional: Renta y complementarios, Impuesto de Valor Agregado ó IVA, Timbre, Gravamen a los Movimientos Financieros, Impuesto de Remesas, Venta de Activos Fijos; 2- Tributos del orden territorial: Industria y Comercio ó ICA; entre otros. Las retenciones practicadas por tributos del orden nacional, se declaran y pagan mensualmente ante la DIAN, en un solo formulario por los agentes retenedores. Las retenciones practicadas por los tributos del orden territorial, por ejemplo el ICA, se declaran y pagan en cada jurisdicción municipal ante la Tesorería, por tratarse de un impuesto local.

Concepto 071921 del 18 de junio de 2010. Enajenación Áreas Comunes y Expropiación Administrativa

Para efectuar la enajenación de un bien común se debe adelantar la desafectación de dicho bien y posteriormente la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal; para lo cual estas decisiones deberán ser adoptadas por la asamblea general de propietarios con una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, salvo en los casos previstos en el parágrafo 2° del artículo 20 de la Ley 675 de 2001.Respecto a la expropiación administrativa, se debe seguir el procedimiento establecido en el artículo 9 y siguientes de la Ley 9 de 1989, en concordancia con el artículo 58 y siguientes de la Ley 388 de 1997.

Concepto 073004 del 21 de junio de 2010. Constitución póliza administrador

La relación contractual con el administrador y la propiedad horizontal está dada por el respectivo contrato de vinculación, en el cual debe quedar pactada la constitución de las pólizas que la asamblea general de propietarios, el consejo de administración o el reglamento de propiedad horizontal determinen, según sea el caso. Aunado a lo antedicho, se puede aseverar que la constitución de pólizas redunda en beneficio de la copropiedad, en tratándose de resguardar los intereses de la misma y buscar el cabal cumplimiento de las funciones del administrador.

Concepto 026847 del 11 de marzo de 2010 - Propiedad Horizontal

De acuerdo al artículo 38 de la Ley 675 de 2001 corresponde a la Asamblea General de Propietarios aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. Se considera que si los módulos de contribución no se especificaron en el reglamento de propiedad horizontal de un conjunto o edificio mixto o comercial, este asunto es objeto de reforma del reglamento con el fin de incluirlos en éste. En cuanto a los mecanismos de solución de conflictos, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal, el artículo 58 de la ley en mención, señala que se puede acudir al Comité de Convivencia y a los mecanismos alternos de solución de conflictos, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales.

Concepto 011984 del 9 de febrero de 2010 - Retención en la fuente de propiedad Horizontal

La sanción por no declarar se impone mediante resolución, previo emplazamiento para que el contribuyente tenga la oportunidad de presentar su declaración . Una vez la administración de impuestos comprueba que el contribuyente tiene la obligación de presentar la declaración tributaria y que no lo ha hecho, debe emplazarlo, aunque a veces le envía tan sólo una invitación a declarar, caso en el cual puede declarar pagando la sanción por extemporaneidad contemplada en el artículo 641 del Estatuto Tributario. Pero si lo que la Dian envía al contribuyente es un emplazamiento, tendrá que declarar en los términos del artículo 642 ídem. Si emplazado el contribuyente no declara, la Dian le impondrá la sanción por no declarar, y una vez se le haya notificado la resolución sanción, el contribuyente tiene la oportunidad de presentar la declaración y pagar la sanción por no declarar reducida a su décima parte, según lo contempla el parágrafo 2 del artículo 643 del Estatuto Tributario.

Concepto 008045 del 28 de febrero de 2010. Acciones contra morosos, régimen de propiedad horizontal

Es una obligación de los propietarios de los bienes privados el pago oportuno de las respectivas cuotas o expensas comunes conforme lo ordena el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, cuyo pago por fuera de los plazos acordados genera intereses moratorios equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, disposición establecida en el artículo 30 ibídem.

Concepto 006510 de febrero 11 de 2011

Modificación de los coeficientes de copropiedad y otros.

Cobro Cuota de Administración por el Propietario

Cobro Cuota de Administración por el Propietario. El cobro de las cuotas de administración se realiza tendiente a cubrir los gastos que se generan por la administración provisional y prestación de servicios comunes.

Concepto 022978 del 4 de marzo de 2010 - Estatutos de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 no establece expresamente como obligación para asistir y votar en la Asamblea de Copropietarios que los propietarios estén al día con el pago de las expensas comunes, sin embargo y conforme a la misma Ley 675 de 2001 en especial lo previsto en su artículo 38 que señala las funciones de la Asamblea General de Copropietarios y la jurisprudencia sobre la materia, esta es una medida legitima que puede adoptar la Asamblea General de Copropietarios.

Concepto 024877 del 4 de marzo de 2010- Regimen de propiedad horizontal

De acuerdo al artículo 47 y la Ley 675 de 2001, le corresponde al Presidente de la Asamblea firmar junto con el Secretario de la misma, la respectiva acta de la reunión, por su parte el paragrafo1º del artículo 50 de la citada ley, dispone que para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando éste no exista, el presidente de la asamblea general. Por lo anterior las funciones que cumple el presidente de una Asamblea General de Copropietarios, el cual es elegido por la Asamblea dentro de sus miembros, para que dirija la reunión como es el caso consultado, están dadas por la Ley 675 de 2001 y no pueden ser asumidas por un funcionario público de la Alcaldía o Inspector de Policía, por cuanto dentro de las funciones asignadas a dichos funcionarios no se encuentra presidir las reuniones de las asambleas de copropietarios.

Concepto 017058 del 19 de febrero de 2010. Recursos de propiedad horizontal

Con respecto a los recursos que constituyen el Fondo de Imprevistos, el inciso 2° del artículo 35 del régimen de propiedad horizontal establece que: "La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año"; lo anterior no obsta para que la asamblea general de propietarios puede determinar que se siga incrementando este fondo en pro de tener que efectuar una menor inversión al momento de cubrir las obligaciones o expensas imprevistas de la copropiedad.

Representación en el Consejo de Administración y Otros, Derecho de Petición No 4120-E1-110278 y 4120-E1-110282

Al ser potestativa la conformación del consejo de administración para los edificios o conjuntos de uso residencial de más de 30 unidades residenciales, al consagrarlo en el reglamento de propiedad horizontal como uno de los órganos de dirección y administración, debe ceñirse a las normas que la ley establece para los consejos de administración las cuales son de obligatorio cumplimiento. Por lo tanto, los reglamentos de propiedad horizontal no pueden vulnerar las normas imperativas establecidas en la Ley 675 de 2001. Aunque el Régimen de Propiedad Horizontal no establece que el administrador provisional deba presentar ante la Asamblea General una rendición de cuentas de su gestión, la medida que se propone es viable en razón a que como órgano de dirección y administración de la PH, tiene todo el derecho de solicitar una rendición de cuentas al administrador provisional, debido a que los recursos que ha manejado fueron aportados por cada uno de los propietarios que conforman la propiedad horizontal.

Representación en el Consejo de Administración y Otros, Derecho de Petición No. 4120-E1-111592 del 23 de septiembre de 2009

La Ley 675 de 2001 no establece los formalismos que se deben cumplir para ostentar la condición de delegado de los propietarios de unidades privadas para ser miembros de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, y en razón a que no se hace remisión a ninguna otra norma, se considera que dicha autorización puede realizarse mediante documento simple suscrito por el respectivo propietario, en el cual exprese claramente para que se encuentra facultado su delegado, es decir, que si se otorga una autorización para asistir a una reunión de asamblea general, es únicamente para asistir a la misma, y en caso de que se quiera que el delegado haga parte del consejo de administración, se deberá expresar claramente que se autoriza al delegado para tal efecto.

Reuniones de Asamblea Ordinaria, Derecho de Petición No 4120-E1-36503 del 1 de abril de 2009

De conformidad con el Art. 39 de la Ley 675 de 2001, se debe llevar a cabo una reunión ordinaria de Asamblea General de Propietarios o dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal. Así mismo, se convocará a reuniones extraordinarias, cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, y se tratarán temas que fueron objeto de la convocatoria.

Concepto 148046 del 4 de febrero de 2009. Parcelación en suelo rural

El artículo 9 del Decreto 3600 de 2007, establece que para el ordenamiento del suelo rural suburbano el municipio o distrito debe incluir en la adopción, revisión y/o modificación del plan de ordenamiento territorial, entre otras determinantes de ordenamiento la unidad mínima de actuación, la cual en ningún caso podrá ser inferior a 2 hectáreas, salvo cuando se trate de la construcción de ?(?) una sola vivienda del propietario, que no forme parte de una parcelación, agrupación de vivienda, condominio, unidad inmobiliaria cerrada o similares sometidas o no al régimen de propiedad horizontal (?)?, según lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 4066 de 2008.

Concepto 153097 del 23 de diciembre de 2009. Cobro judicial cuota de adminsitración

Se puede afirmar que para tomar una determinación respecto a la aprobación de las expensas necesarias, el presupuesto para la vigencia correspondiente deberá estar precedido de un estudio serio, real y convincente por parte del consejo de administración y del administrador, de los gastos en que se va a incurrir y el monto de dineros que se deben percibir para poder cumplir con las erogaciones presupuestadas, y así no fijar cuotas demasiado elevadas que no puedan ser canceladas por los copropietarios, ya que posiblemente se tengan inconvenientes al realizarse el cobro de las mismas.

Concepto 155136 del 29 de diciembre de 2009. Formularios propiedad horizontal

En virtud de lo anterior, con la finalidad de garantizar la seguridad y convivencia pacífica, el régimen de propiedad horizontal estableció que se deben llevar libros de registro de propietarios y residentes, los cuales son llevados bajo la responsabilidad del administrador , en virtud de lo cual, es quien determina los datos que se deben exigir para ser consignado en el registro de propietarios, siempre y cuando cumplan con la finalidad de los mismos.

Concepto 144199 del 29 de enero. Ley 675 de 2001

Resuelve algunos interrogantes planetados respecto de la interpretación y la aplicación de la ley 675 de 2001 sobre el régimen de propiedad horizontal vigente en el territorio nacional, especialmente en concordancia con temas de la administración de la mencionada propiedad y cuotas de administración