Conceptos Jurídicos

Concepto 135964 del 20 de noviembre de 2009. Registro Único de Proponentes para Enajenación de Inmuebles

El artículo 71 de la Ley 962 de 2005 estableció que el interesado en adelantar planes de vivienda, esto es, en adelantar actividades de anuncio, promoción construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, solamente queda obligado a radicar los siguientes documentos, quince (15) días antes del inicio de dichas actividades, ante la instancia municipal o distrital encargada de ejercer el control y vigilancia de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles

Concepto 137994 del 9 de enero de 2009. Consulta régimen de propiedad horizontal

En otras palabras, previo al vertimiento de las naves fluviales, el interesado deberá obtener el permiso de vertimientos, en el que la autoridad ambiental competente establece las obligaciones, términos y condiciones ambientales en que se adelantará, permiso que incluye lo referente al tratamiento. Sobre el control y seguimiento de las normas ambientales contenidas en el permiso de vertimiento, corresponde a la autoridad ambiental que lo emite.

Concepto 118397 del 15 de octubre de 2009. Representación en la propiedad horizontal

Cuando uno de los miembros del Consejo de Administración, es representante o delegado de uno de los propietarios de las unidades privadas pero no cuenta con la autorización expresa del mismo para hacer parte de dicho órgano de dirección y administración, se puede convocar a una reunión extraordinaria de la asamblea general de propietarios para que realicen una nueva elección de aquellos miembros que no cuentan con la respectiva autorización, en razón a que la asamblea general de propietarios se encuentra facultada para nombrar o remover los miembros del consejo de administración.

Concepto 119493 del 23 de octubre de 2009. Aumento canón de arrendamiento

De conformidad a lo establecido por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, "Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al cien por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la citada ley." Índice que para el año 2008 fue del 7.67%, según el DANE.

Concepto 122634 del 22 de octubre de 2009. Arrendamiento a entidades públicas

El Estado en materia de contratación se encuentra regido por la Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007, normas reglamentadas por el Decreto 2474 de 2008. Se puede afirmar que Decreto 1376 del 1986 se encuentra derogado tácitamente en razón a que existe una norma posterior y específica que está regulando la misma materia en diferente sentido. Conforme a lo anterior, el canon de arrendamiento de los bienes inmuebles tomados en arrendamiento por el Estado tiene su limitación en las reglas del mercado.

Concepto 132778 del 20 de noviembre de 2009. Propiedad Horizontal

En lo que atañe a las infracciones urbanísticas el inciso 2° del artículo 103 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 1° de la Ley 810 de 2003, establece que "Se considera igualmente infracción urbanística, la localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo, lo mismo que el encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia."

Concepto 134185 del 20 de noviembre de 2009. Orden del Día en Asamblea Extraordinaria

Es dable a firmar que el orden del día de una asamblea general extraordinaria de propietarios, no puede ser sometido a consideración de la asamblea, en lo que respecta a los puntos a tratar dentro de la reunión, en razón a que la misma está siendo convocada para decidir única y exclusivamente sobre los asuntos que se incluyeron en el mismo. De otra parte, lo que se podría someter a consideración sería el orden en el cual se efectuarían las diferentes intervenciones que se contemplen.

Concepto 107840 del 24 de septiembre de 2009. solución de conflictos

En primera instancia, hay que aclarar que la suscripción del contrato de vinculación con el administrador lo debe realizar el presidente del Consejo de Administración, según lo establecido por el parágrafo 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 . En segundo lugar, para poder ostentar la representación legal de la PH, se deben inscribir los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal, para el caso el contrato de vinculación del administrador, ante el funcionario competente de la correspondiente Alcaldía Municipal o Distrital , quien es el ente encargado de expedir la respectiva Certificación sobre la Existencia y Representación Legal de la PH; inscripción que debe ser realizada por el mismo administrador.

Concepto 110125 del 20 de octubre de 2009. Invasión playones y cíenagas

Al recobrar vigencia la Ley 160 de 1994 se considera que le corresponde al INCODER adelantar los procesos agrarios de clarificación de la propiedad y deslinde de tierras en los términos del artículo 13 de dicha norma, sin perjuicio de las acciones administrativas que deba adelantar las Corporaciones Autónomas Regionales a que haya lugar por infracciones a las normas sobre protección ambiental o manejo de los recursos naturales renovables, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993.

Concepto 099382 del 7 de septiembre de 2009- Cobro cuota de administración propietario general

El cobro de las cuotas de administración se realiza para cubrir los gastos que se generan por la administración provisional y prestación de servicios comunes (p. ej. vigilancia, limpieza, energía, acueducto, etc.), siendo una obligación de los propietarios de los bienes privados contribuir a dicho pago.

Concepto 100196 del 15 de septiembre de 2009. Representación en Consejo de Adminsitración

Se hace necesario precisar en que consiste la figura del delegado, en razón a que se carece de definición dentro del régimen de propiedad horizontal, por lo cual se debe acudir al sentido natural de las palabras. Es pertienete anotar que el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta, que para el caso objeto de análisis sería el propietario de la respectiva unidad privada.

Concepto 101497 del 9 de septiembre de 2009 - Solución de Conflictos

Cuando se presente un conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente.

Concepto 105258 del 17 de septiembre de 2009. Funciones Consejo de Administración

Aunque el Régimen de Propiedad Horizontal no trae un listado de funciones del Consejo de Administración, a éste le compete tomar determinaciones necesarias para que la PH cumpla sus fines entre otras la de administrar eficaz y correctamente las áreas y servicios comunes de conformidad con lo preceptuado en el artículo 32 de la ley 675 de 2001.

Concepto 098561 del 18 de septiembre de 2009. Bienes fiscales entidades públicas

Se observa que cuando un inmueble fiscal de propiedad de una entidad pública del orden nacional, se encuentre ocupado por viviendas de interés social con anterioridad al 30 de noviembre de 2001 y previo al cumplimiento de los requisitos y procedimientos establecidos para tal fin, la entidad nacional deberá realizar la cesión a título gratuito mediante acto administrativo. Tratándose de inmuebles de propiedad de otras entidades públicas, esta cesión es una facultad discrecional que procede en los términos señalados en el artículo 2 de la Ley 1001 de 2005. El acto administrativo por medio del cual se hace la cesión, deberá proceder de la autoridad propietaria del bien. En caso que la actuación sea iniciada ante una entidad diferente a la propietaria, de acuerdo con lo establecido en el segundo inciso del artículo 8 del Decreto 540 de 1998, se deberá dar traslado de la solicitud a la respectiva entidad.

Concepto 089918 del 18 de Agosto de 2009. Conflictos de administrador

Cuando surgan conflictos en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos, se debe recurrir a lo establecido en el artículo 58 de la ley 675 de 2001 sobre solución de conflictos.

Concepto 067878 del 30 de Junio de 2009. Control y Vigilancia sobre la Empresa Administradora

La ley 675 de 2001 no estableció ninguna autoridad específica que regule la gestión de las empresas administradoras de la propiedad horizontal, por cuanto le corresponde a los copropietarios como responsables directos o indirectos del nombramiento de los órganos de la administración conformados, ejercer el control y vigilancia. Por lo anterior, cuando se presente un conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre copropietarios, la empresa administradora o los órganos de administración, podrán acudir al comité de convivencia, a los mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente, de conformidad con el artículo 58 Ibídem.

Concepto 051702 del 29 de Mayo de 2009. Delegación de reuniones

La intervención que realice cualquier persona diestra en determinada materia (Contador Público) para hacer precisiones respecto a su especialidad, deberá ser aprobada por la asamblea general de propietarios quien es el órgano de dirección de la personería jurídica que surge de la copropiedad. Las determinaciones que no sean aprobadas por la asamblea carecen de sustento y por tanto no son decisiones válidas.

Concepto 044166 del 24 de abril de 2010. Desafectación de bienes comunes

De conformidad con la ley 675 de 2001 los bienes comunes son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Concepto 044427 del 27 de abril de 2009. Destinación por uso de parqueadero

Existen normas específicas para cada ente territorial (municipio o distrito) que se contemplan en los respectivos Planes de Ordenamiento Territorial donde se establecen el uso del suelo y actividades que se pueden desarrollar en el mismo. Respecto a la destinación de parqueaderos de visitantes para el lavado de vehículos de los residentes, es de anotar que debe circunscribirse al cumplimiento, tanto de las normas urbanísticas, como ambientales. Los cambios que afecten la destinación de los bienes comunes (parqueadero de visitantes), deberán ser aprobados por la asamblea general.

Concepto 045957 del 8 de mayo de 2009

El parágrafo 3° del artículo 29 de la ley 675 de 2001 establece una excepción al pago de expensas, cuando el caso en concreto se ajuste a los postulados establecidos en el acápite en mención.